16.04.2003
Sparkassen-Immobilien legt neuen Marktspiegel vor
Flaute am Wohnungsmarkt hält an
Die abwartende Haltung der Immobilienerwerber habe sich im vergangenen Jahr nicht nur im Rückgang der Baugenehmigungen (mit 47.303 Wohnungen ein Minus von 4,6 Prozent im Vergleich zu 2001) und Fertigstellungen (mit 50.036 Wohnungen im Vorjahresvergleich ein Minus von 2,7 Prozent) gezeigt. Sie spiegele sich vor allem in der langjährigen Entwicklung. So wurde 2002 bei den Fertigstellungen der tiefste Stand seit 1989 erreicht. Gegenüber 1996 gingen sie um 36,6 Prozent zurück. Der Geschosswohnungsbau brach sogar um 60,2 Prozent ein. Bei den Baugenehmigungen für Eigenheime ergibt die langfristige Betrachtung ein ähnliches Bild. Im Vergleich zu 1999 ist für Einfamilienhäuser ein Minus von 19,1 Prozent festzustellen, bei Zweifamilienhäusern fällt der Rückgang mit 42,5 Prozent noch höher aus. "Diese Zahlen weisen darauf hin, dass die Verschlechterung der Eigenheim-förderung ihre Spuren hinterlassen hat", sagte LBS-Chef Manfred Werner mit Blick auf die Absenkung der Einkommensgrenzen für den Bezug der Eigen-heimzulage, die im Jahr 2000 wirksam wurde. Zudem sei festzustellen, dass sich der deutsche Wohnungsmarkt von der Entwicklung in den meisten eu-ropäischen Ländern abgekoppelt habe. "Hier zu Lande sinkt die Zahl der Neubauten seit 1995, während das niedrige Zinsniveau anderswo – wie etwa in Großbritannien – einen Hauskauf-Boom ausgelöst hat."
Gegen den Trend konnten die bayerischen Sparkassen ihr Immobiliengeschäft gestalten. Die Sparkassen-Finanzgruppe steigerte die Zahl der vermittelten Objekte um 2,8 Prozent auf rund 8.600 mit einem Gesamtwert von 1,24 Milliarden Euro (plus 6,4 Prozent). Die Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-Gesellschaft konnte ihre Marktführerschaft in Bayern weiter ausbauen. Die Wohnungsbaukredite der Sparkassen erhöhten sich 2002 gegenüber dem Vorjahr um 1,3 Millionen Euro oder 2,9 Prozent, was bei einem Marktanteil von 23,4 Prozent eine führende Position bei der Finanzierung des Wohnungsbaus bedeutet.
Erheblicher Neubaubedarf
Trotz stagnierender Bevölkerungszahlen sei ein erheblicher Neubaubedarf feststellbar, sagte Werner. Dieser liege deutschlandweit nach Meinung der meisten Experten in diesem Jahrzehnt immer noch in der Größenordnung von jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen. Verantwortlich dafür seien die steigende Zahl der Haushalte und die wachsenden Wohnflächen- und Qualitätsansprüche der Immobilienkäufer und Mieter. Mit 250.000 Fertigstellungen und 215.000 Baugenehmigungen – so die bundesweite LBS-Prognose für 2003 – verfehle der Neubau folglich bei weitem den tatsächlichen Bedarf. Die Situation auf dem bayerischen Wohnungsmarkt ist laut Werner Netzel von regional sehr unterschiedlichen Immobilienumsätzen und Objektpreisen geprägt. In der Landeshauptstadt und im Landkreis München ging der Immobilienumsatz um 17 Prozent zurück, auch Niederbayern sowie Ober- und Unterfranken haben überdurchschnittliche Einbußen hinnehmen müssen. Die Preise für Wohneigentum geben demzufolge nach. Besonders gebrauchte Eigentumswohnungen könnten, so Netzel, im Vergleich zum Vorjahr um bis zu zehn Prozent günstiger erworben werden und kosteten im Durchschnitt 109.000 Euro. Neue Eigentumswohnungen lägen mit durchschnittlich 177.000 Euro etwa zwei Prozent unter dem Vorjahrespreis. Bei Häusern seien vor allem preiswerte Objekte gefragt. Verkäufer gebrauchter Häuser erzielten für ihre Immobilie in Bayern im Schnitt rund 184.000 Euro oder fünf Prozent weniger als noch im Jahr zuvor. Neue Eigenheime seien um bis zu sieben Prozent günstiger gewesen und hätten im Landesdurchschnitt 254.000 Euro gekostet.
Große Wohnflächen sind gefragt
"Drei Trends aus dem vergangenen Jahr haben sich bestätigt", sagte Netzel: Der Wunsch nach großen Wohnflächen sei ungebrochen, für Ein-Zimmer-Wohnungen bestehe eine schwache Nachfrage bei günstigen Quadratmeterpreisen und Käufer zeigten vor allem in ländlichen Regionen eine Vorliebe für renovierungsbedürftige, preisgünstige Häuser.
In vielen Landkreisen wie Deggendorf, Freyung-Grafenau, Regen, Dillingen, Cham, Neustadt/Weiden, Hassberge, Rhön-Grabfeld, Hof, Kronach und Wunsiedel sei der Immobilienerwerb noch erschwinglich. Zu den teuren Re-gionen gehörten nach wie vor die Stadt und der Landkreis München, die Landkreise Starnberg, Garmisch-Partenkirchen und Fürstenfeldbruck. Dort sei ein neues Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte nicht unter 400.000 Euro zu haben, eine neue Eigentumswohnung koste 3.000 Euro und mehr pro Quadratmeter. Eine abwartende Haltung stellt der Vizepräsident des Sparkassenverbandes derzeit nicht nur bei den Käufern, sondern auch bei Verkäufern fest. "Die Verkäufer wollen sich häufig nicht von ihren sicheren Sachwerten trennen und sehen die Gefahr der Besteuerung von Verkaufserlösen."
Gründe für die Investitionszurückhaltung sieht der Sprecher der LBS-Geschäftsleitung in der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit und in den politischen Rahmenbedingungen. "Mit ihrem Entwurf eines ,Steuervergünstigungsabbaugesetzes‘ hatte die Bundesregierung weitere gravierende Ein-schnitte für Immobilieninvestoren angekündigt. Zum Glück sind diese Zumutungen nun vom Tisch", sagte Werner.
Eigenheimzulage ist fundamentaler Bestandteil der Finanzierung
Mit der geplanten Neugestaltung der Eigenheimzulage hätte die Regierung die Eigennutzer empfindlich getroffen. In den meisten Regionen Deutsch-lands sei die Zulage eine fundamentale Voraussetzung für die Finanzierbar-keit von Wohneigentum. Durch die Kürzung der Zulage wäre nicht nur das Ziel der Familienförderung verfehlt und eine wichtige Form der Altersabsi-cherung geschwächt worden. Auch die Bauwirtschaft befürchtete weitere Arbeitsplatz- und Auftragsrückgänge. Selbst fiskalisch hätte der Schritt kei-nen Sinn gemacht, da durch den Verlust von Arbeitsplätzen und durch Rückgänge der Steuern und Sozialabgaben ein negativer Saldo für den Finanzminister entstanden wäre.
Werner forderte verlässliche politische Rahmenbedingungen, die Bauherren mit ihrem Bedarf nach langfristiger Planungssicherheit den Konflikt mit den seit Jahren hektischen Zyklen der Politik ersparen. Nur so werde ein Klima für einen nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt geschaffen.